Een speciale uitgave over Vijf jaar investeren in Vastgoed.
Oktober 2019
Deze maand bestaat de Kempen Global Property Strategie vijf jaar. Sinds de start in 2014 heeft de aandelenklasse I op jaarbasis 12,7% (netto)* rendement na fees in euro’s opgeleverd. Hiermee wordt de benchmark (de FTSE EPRA NAREIT Developed Global Index), met gemiddeld 190 basispunten per jaar overtroffen. Met de positie staat het fonds bovenaan in de Morningstar-database van wereldwijde soortgelijke internationale vastgoedfondsstrategieën. In het kader van deze mijlpaal kijken we in deze editie van de Alpha REIT naar vijf factoren die hebben bijgedragen aan de outperformance van de strategie in de afgelopen vijf jaar, en dat in de toekomst zouden moeten blijven doen.
- Gebruikmaken van onze ongeëvenaarde database met vastgoedinformatie
Een van de belangrijkste succesfactoren van onze strategie is de enorme hoeveelheid informatie die wij tot onze beschikking hebben om zelf de reële waarde van onroerend goed te bepalen. Dit staat in schril contrast met veel van onze concurrenten en andere stakeholders, zoals banken en verzekeringsmaatschappijen, die zich baseren op waardebepalingen door externe taxateurs. Zij kijken vaak achterom en houden maar beperkt rekening met de toekomstige waarde van onroerend goed, wat voor beleggers eigenlijk het belangrijkst is. Onze beoordelingen zijn gebaseerd op het te verwachte rendement van vastgoed in de toekomst, wat doorgaans resulteert in grote verschillen tussen gerapporteerde taxatiewaarden en de waardebepalingen van Kempen.
Vanaf 2011 hebben we een ongekende toegang opgebouwd tot meer dan 25 miljoen datapunten op ongeveer 200.000 gebouwen in de hele wereld. We hebben informatie over elk gebouw waar we in beleggen, en daar profiteren onze klanten van. We hebben diepgaande kennis van alle bezittingen in het portfolio van elk beursgenoteerd vastgoedbedrijf. We bekijken elk gebouw volgens een piramide met vijf lagen: de markt, de submarkten binnen elke markt, de locatie, de karakteristieken van het gebouw zelf en de huurders. Zo hebben we voor wooncomplexen informatie over de loop-, fiets- of ov-afstand naar het dichtstbijzijnde metrostation en restaurant, de dichtstbijzijnde school en supermarkt. Voor industrieel onroerend goed gebruiken we software die berekent op welke afstand logistieke gebouwen zich bevinden van de dichtstbijzijnde luchthaven, zeehaven, spoor- of snelweg, en we analyseren gegevens over de verzendvolumes die via deze transporthubs gaan.
Door onze uitgebreide database konden we ook de informatiekloof met de bedrijven waar we in beleggen dichten. Vroeger kon een managementteam een belegger altijd te slim af zijn doordat het meer wist over het eigen vastgoed. Er werden jaarlijkse en driemaandelijkse rapportages verstrekt en mogelijk werd nog een rondleiding gegeven langs alleen de beste assets. Maar door 10 tot 50 datapunten per gebouw kunnen we nu volledig gefundeerde beleggingsbeslissingen nemen over elk vastgoedbedrijf. Zo vertelde een Australische vastgoedbeheerder ons dat ze de ‘slechtste’ 25% van de portefeuille hadden verkocht, terwijl onze analyse aantoonde dat ze eigenlijk een ‘gemiddelde’ 25% hadden verkocht.
Geen enkele vermogensbeheerder kan vooralsnog op tegen ons datavoordeel. Hoewel anderen wel proberen datacenters van vergelijkbare omvang te bouwen, nemen ze de tijd om te finetunen. Maar wat nog belangrijker is, is hoe je de data-analyse integreert in de beleggingsbeslissingen en besluitvormingsprocessen. We zijn in 2011 begonnen met ons datagestuurde beleggingsproces en ons trackrecord van outperformance is gebaseerd op het unieke karakter hiervan.
- Volledig richten op het vastgoedrisico
- Volatiliteit exploiteren in een inefficiënte markt
- Rekening houden met ESG-normen en klimaatverandering
- Altijd vooruit blijven kijken
Ook de toelichting lezen behorende bij punt 2, 3, 4 en 5? Klik hier om het hele artikel te lezen.
*Kempen staat op 1 in de Morningstar database op 5-jaars track record met de Kempen Global Property Strategie in het universum Aandelen Sector Onroerend Goed - wereldwijd indirect, in EUR, voor de NV share klasse N per 1 oktober 2019.
De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Belangrijke informatie
De in dit document beschreven opvattingen en inzichten kunnen op elk moment en zonder kennisgeving vooraf worden gewijzigd. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht de inhoud van dit document te herzien. Als vermogensbeheerder kan KCM, doorgaans in het belang van derden, beleggingen hebben in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd. KCM kan op ieder moment besluiten koop- of verkooptransacties af te sluiten in deze financiële instrumenten.
De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld om u te informeren. Dit artikel bevat geen beleggingsadvies, beleggingsaanbevelingen, beleggingsonderzoek of aansporing tot het kopen of verkopen van financiële instrumenten, en dient niet als zodanig te worden opgevat. Dit document is gebaseerd op informatie die naar ons oordeel betrouwbaar is. Wij kunnen echter geen garanties bieden betreffende de juistheid en volledigheid van deze informatie.
De hier beschreven meningen en opvattingen zijn een weergave van onze actuele meningen en opvattingen op de datum die vermeld staat op dit document. Dit document is onafhankelijk van de onderneming tot stand gekomen en de hier beschreven opvattingen zijn uitsluitend die van KCM.
Disclaimer Kempen Global Property Fund N.V.
Kempen Capital Management N.V. (KCM) is de beheerder van Kempen Global Property Fund N.V. (het “Fonds”). KCM heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het Fonds is onder de vergunning van KCM geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten.
Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie (beschikbaar in het Nederlands en Engels) en het prospectus (beschikbaar in het Engels). Deze zijn verkrijgbaar op de website van KCM (www.kempen.com/nl/asset-management). De informatie op de website is (deels) beschikbaar in het Nederlands en het Engels. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
