Bij de waardebepaling van vastgoed is de mate van duurzaamheid een belangrijk criterium. Jorrit Arissen, bij Kempen met vijf collega’s werkzaam in het vastgoedteam, laat er geen misverstand over bestaan. ‘Wij geloven dat duurzaamheid en financieel rendement direct met elkaar samenhangen.’
Kun je meer vertellen over de vastgoedfondsen van Kempen?
‘Wij beheren het Kempen European Property Fund N.V. en het Kempen (Lux) Global Property Fund N.V. Het eerste fonds belegt voornamelijk in bedrijven die vastgoed in eigendom hebben in Europese landen zoals Duitsland, Engeland, Zweden en Spanje. In het Global Fund investeren we hoofdzakelijk in vastgoed in de Verenigde Staten en daarnaast in Japan, Hongkong, Australië, Singapore en Europa. We beleggen vooral in bedrijven die panden in verhuurde staat in bezit hebben.’
Hoe verhoudt vastgoed zich tot duurzaamheid?
‘Vastgoed is verantwoordelijk voor ongeveer 40 procent van de wereldwijde uitstoot van CO2. Het leeuwendeel van die uitstoot vindt tijdens de bouw plaats, maar ook tijdens onderhoud en gebruik. Daarnaast draagt vastgoed voor zo’n 33 procent bij aan de wereldwijde energieconsumptie. Een actief duurzaamheidsbeleid binnen de vastgoedsector kan dus een belangrijke rol spelen in de energietransitie en het tegengaan van klimaatverandering.’
Welke rol speelt duurzaamheid binnen de vastgoedfondsen?
‘Wij geloven dat duurzaamheid en financieel rendement direct met elkaar samenhangen. Een onderneming die goed scoort op duurzaamheid, is zich bewust van alle financiële en niet-financiële risico’s. Bij financiële risico’s kun je denken aan de daling van de toekomstige bezettingsgraad van niet duurzame panden. De niet-financiële risico’s zijn de zogeheten ESG-factoren: environmental social en governance. Wij verwachten van bedrijven dat ze rekening houden met toekomstige risico’s zoals de invoering van de carbon tax, een belasting op de CO2-uitstoot, of het stijgen van de zeespiegel.’
Hoe integreren jullie duurzaamheid in het beleggingsproces?
‘Voor we beleggen in een vastgoedbedrijf bepalen we wat wij het bedrijf waard vinden. We maken een kwantitatieve inschatting van de onderliggende panden, waarbij we onder andere kijken naar de locatie en de staat van het vastgoed. Daarnaast beoordelen we de balans van het bedrijf, de kwaliteit van het management en de ESG-score. Daarbij kijken we ook naar het aanwezige verbeterpotentieel. Als wij besluiten te investeren in een bedrijf dan bekijken we samen welke stappen we kunnen zetten om het vastgoed nog duurzamer te maken. De reden daarvoor is simpel: een vastgoedonderneming met duurzamere panden heeft lagere onderhoudskosten, een lagere energierekening en dus een hogere kasstroom en waarde.’
Welke ontwikkelingen moeten we in de gaten houden?
‘Er zijn een paar dingen die in de toekomst grote impact kunnen hebben. Zo zien we dat huurders bereid zijn te betalen voor een duurzamer gebouw, dat maakt vormen van huurdifferentiatie mogelijk. Daarnaast speelt de introductie van de eerdergenoemde carbon tax, die in Canada, Chili en Scandinavië inmiddels al is ingevoerd. Deze belasting kan zorgen voor een flinke daling van de nettowinst. Dat is voor ons een belangrijke reden om bedrijven met een hoge CO2-uitstoot te vragen actie te ondernemen.’
Hebben bedrijven wel zin in verduurzaming?
‘Jazeker. Want wij zoomen namelijk ook actief in op de kansen die er op duurzaamheidsgebied liggen. Denk bijvoorbeeld aan het efficiënter omgaan met energie door het plaatsen van ledlampen. Of door aandacht te besteden aan de luchtkwaliteit in panden. Ondernemingen huren vanzelfsprekend het liefst vastgoed waar werknemers met plezier in werken. Want dat betekent minder ziekteverzuim en een hogere arbeidsproductiviteit.’
Conclusie?
‘Door stappen op het gebied van verduurzaming te zetten kan de waarde van de onderneming echt toenemen. Daarom nemen wij duurzaamheid mee in onze waardebepaling van bedrijven. Het is niet alleen een manier om risico’s te beheren, het biedt ook allerlei nieuwe kansen én de mogelijkheid om een positieve verandering teweeg te brengen op een bredere schaal.’
