Wat zijn real assets eigenlijk, behalve een containerbegrip voor concrete, tastbare beleggingen als landbouwgrond, havens, opslagcentra, windmolens? En bieden ze echt het antwoord op grote maatschappelijke en economische uitdagingen? Richard Jacobs, co-head private markets bij Kempen:

‘Er is werk aan de winkel voor het nieuwe kabinet als je het dagelijkse nieuws volgt: er zijn te weinig starters- en seniorenwoningen, we staan in overvolle treinen, er is achterstallig onderhoud op scholen. Op grotere (wereld)schaal zien we meer problemen die veroorzaakt worden door een versnelde groei van de wereldbevolking, onze welvaartsgroei, de demografische ontwikkelingen en: langdurige onderinvestering.

Wereldwijd is er zorg over voldoende voedsel, onderdak, sociale voorzieningen en vervoer: essentiële levensbehoeftes. De Verenigde Naties* heeft berekend dat de voedselproductie tot 2050 met 70 procent moet toenemen om alle mensen op deze planeet te kunnen voeden. Ondertussen kampen we met bodemerosie, watertekort en de opwarming van de aarde.

Om dit alles het hoofd te kunnen bieden moeten we in Europa tot het jaar 2020 € 1,5 tot € 2 biljoen investeren in nieuwe infrastructuur. Alleen zo kunnen we voldoen aan vernieuwde duurzaamheidsnormen en de technologische ontwikkelingen bijhouden, zo heeft de Europese Commissie berekend**. Veel regeringsleiders schermen met grote getallen: het Europese ‘2020 € 0,5 biljoen Juncker Plan’ is nog bescheiden. Donald Trumps ‘$ 1 biljoen infrastructuur investeringsbelofte’ klinkt al indrukwekkender. En wat te denken van het $8 biljoen ‘One Belt, One Road’-initiatief uit Beijing om de zijderoute door centraal-Azië in ere te herstellen?

Productiviteitsslag gevraagd

Maar met alleen deze ‘paden naar eeuwige roem’ van nationalistische politici zal de transitie die nodig is niet slagen. Er is een productiviteitsslag nodig om aan de vraag en aan de verduurzaming van het aanbod te voldoen. Daar is politieke wil, technologie en kapitaal voor nodig.

Dat kapitaal moet vooral efficiënt worden ingezet. Neem de voedselproductieketen: met institutioneel kapitaal kunnen agrarische bedrijven uitbreiden en op grotere schaal betere irrigatie- en bevruchtingstechnieken gebruiken. De grotere hoeveelheden voedsel die zo worden geproduceerd, worden getransporteerd door bedrijven in de bulkscheepvaardij met modernere en efficiëntere schepen. Aannemers kunnen op hun beurt moderne havens en nieuwe logistieke centra bouwen als antwoord op de agrarische schaalvergroting.

Exploitanten van windparken kunnen parken op zee aanleggen om het mogelijk te maken de producten te koelen en zo langer te bewaren. In onze definitie passen geen grondstoffen of inflatiegerelateerde financiële instrumenten, alleen tastbare objecten met een stabiel, aantrekkelijk en waardevast rendement.

Dit rendement kan behaald worden door te voldoen aan de gecontracteerde of gereguleerde verplichting. Maar de kers op de taart bestaat vaak uit de operationele productiviteitsverbetering en -ontwikkeling. Een agrarisch bedrijf kan diensten aanpassen op de vraag van de klant. Naast de verbouwing van een gewas kan het gewas aangepast worden, de productie, het vervoer of de marketing verzorgd worden. Watervoorzieningsbedrijven of afvalverwerkingsbedrijven verdienen een bonus door de kwaliteit te verbeteren. En een windmolenpark kan de spanwijdte van de molens vergroten om daarmee het rendement te verhogen. Financiële optimalisatie is ook een belangrijke rendementsdrijver geweest, maar ons inziens door de langdurige lage rente zo onderhand wel volledig benut.

Versnippering biedt kansen

Vooruitkijkend zal consolidatie een interessante drijver van rendement worden. Het eigendom van reële objecten als stukken land en gebouwen is veelal versnipperd. Dit is van oudsher zo in de landbouw. Nederland loopt voorop in efficiëntie, maar ook onze boeren hebben grotendeels hun pensioenleeftijd bereikt en de nieuwe generatie verlaat de sector omdat ze de benodigde schaalvergroting niet alleen aankunnen.

Versnippering zien we ook door de ontwikkelingen in nieuwe, duurzame energiebronnen, zoals biogas, stadsverwarming, waterkracht én schaliegas. De groei in de alternatieve energiesector en de kansen voor bedrijven om infrastructurele objecten, onroerend goed en boerderijen te bundelen en te professionaliseren, biedt mogelijkheden om extra rendement te genereren. Grote institutionele investeerders die al jaren in landbouwgronden, bosbouw en infrastructuur beleggen willen graag deze verbeterde, gebundelde en daardoor omvangrijkere assets overnemen en lijken bereid hiervoor een premie te betalen.

Wel moeten beleggers goed beseffen dat een investering in real assets een langetermijnkarakter heeft. In sommige gevallen kan het jaren duren voor de kasstroom goed op gang komt. Bij bepaalde landbouwvormen bereiken de planten of bomen pas na drie tot vijf jaar groeien hun productiepotentieel.

Onze conclusie

Real assets zullen naar verwachting een sleutelrol spelen in de welvaartsgroei en de verwachte groei van de wereldbevolking. Om enigszins gelijke tred te houden zullen investeringen in infrastructuur, energie, bosbouw en landbouw onevenredig moeten toenemen. Volgens een McKinsey-studie*** moet 75 procent van de infrastructuur die we straks in 2050 hebben, nu nog gebouwd worden.

Om aan de maatschappelijke norm te voldoen zal er in nieuwe bossen, nieuwe infrastructuur en nieuwe landbouwtechnieken geïnvesteerd moeten worden. Pensioenfondsen en andere beleggers zijn de afgelopen tien jaar al overtuigd geraakt van de beleggingsvoordelen van real assets of hebben de laatste één tot vijf jaar al geprofiteerd van goede resultaten. Positieve rendementsdrijvers, zoals operationele optimalisatie en consolidatie, blijven onverminderd een rol spelen. De positieve feedback loop van deze investeringen op de belangrijkste economische en maatschappelijke uitdagingen blijft naar ons idee echter onderbelicht in de literatuur. We verwachten dat de aandacht voor dit beleggingsthema alleen maar toeneemt.’

Richard Jacobs

Co-head private markets richard.jacobs@kempen.nl

*http://www.un.org/apps/news/story.asp?NewsID=46647#.WeYQKWiGNaR

** Investment Plan for Europe: the Juncker Plan,

https://ec.europa.eu/commission/priorities/jobs-growth-and-investment/investment-plan-europe-juncker-plan_en

*** Infrastructure productivity: How to save $1 trillion a year by McKinsey,

https://www.mckinsey.com/industries/capital-projects-and-infrastructure/our-insights/infrastructure-productivity

Dit artikel verscheen eerder in Kempen Insight Magazine

Disclaimer:

Kempen Capital Management N.V. (KCM) heeft een vergunning als beheerder van UCITS en AIF’s beleggingsinstellingen en voor het verlenen van beleggingsdiensten en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.