Vorige week rapporteerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) een daling van de verkoopprijzen in Amsterdam van 1,9 procent over het vierde kwartaal van 2024. Hoewel de prijsstijging over heel 2024 met 11,2 procent ruimschoots in de plus is geëindigd, zagen velen in de genoemde daling een kentering van de Amsterdamse markt.
Vanuit onze onderneming zijn wij dagelijks actief op de Amsterdamse woningmarkt. Wij kunnen de daling moeilijk rijmen met hetgeen wij zien aan transacties.
Los van dit anekdotisch “bewijs”, ontbreekt het aan een rationele verklaring voor de daling. Je zou verwachten dat de vraag onverminderd doorliep met de gestegen inkomens en verder gedaalde hypotheekrente.
Een verklaring zou kunnen zijn dat het aanbod fors is toegenomen doordat verkopers de stad verlaten om elders in het land meer woonruimte voor hun geld terug te kopen. Hoewel dit sentiment zonder meer speelt en geïsoleerd bekeken een drukkend effect heeft op het prijsniveau, is het vrij onwaarschijnlijk dat deze verklaring plots in kwartaal vier ten tonele is gekomen. De prijzen worden immers al jarenlang hoog bevonden, zeker in vergelijking met die in meer perifeer gelegen contreien.
Hoe zit het dan? De NVM vergelijkt in haar rapportages mediane transactieprijzen. De daling van 1,9 procent betekent dus dat de mediane transactieprijs per einde van het vierde kwartaal, exact 1,9 procent lager lag dan de mediane transactieprijs per het einde van het derde kwartaal. Betekent dat ook dat individuele woningen in prijs zijn gedaald? Nee!
Het is daarom zeer aannemelijk dat de gedaalde mediane transactieprijs het resultaat is van het gestegen aandeel van relatief kleine appartementen in de verkoopcijfers.
Wie cijfers aggregeert creëert overzicht, maar verliest aan inzicht.
In Amsterdam doen voormalige verhuurders op grote schaal hun kleinere appartementen in de verkoop. Deze appartementen voldoen onder de onlangs ingevoerde Wet betaalbare huur niet langer aan de vereisten om als vrije-sectorwoning te kwalificeren en zijn daarmee veroordeeld tot oneconomisch lage huurprijzen.
Het is daarom zeer aannemelijk dat de gedaalde mediane transactieprijs het resultaat is van het gestegen aandeel van relatief kleine appartementen in de verkoopcijfers. De gedaalde mediane transactieprijs zegt daarmee niet zozeer iets over het prijsniveau als wel over het type woningen (lees: veel kleinere appartementen) dat is verkocht in het vierde kwartaal. Deze verklaring wordt bevestigd door de tevens door de NVM gerapporteerde stijging van 1,0 procent van de transactieprijs per vierkante meter.
Kennelijk worden er dus veel kleine appartementen verkocht. En laten we eerlijk zijn, dat is mooi nieuws voor een grote groep mensen die hierdoor wellicht wel - of sneller - de stap kunnen maken van huur naar koop in de zo gewilde hoofdstad. Dat zou ervoor kunnen zorgen dat dertigers niet de hoofdstad verlaten, maar genoegen nemen met een kleinere woning. Waren de verhuurders een paar jaar terug nog concurrenten van starters: vandaag zijn ze toeleverancier.
Deze nieuwe symbiotische relatie smaakt beide partijen naar meer. Naargelang zittende huurders vertrekken en er meer kleine appartementen vrijkomen, zal het aanbod hiervan op de koopwoningmarkt blijvend hoger liggen. Pas als het evenwicht van het aandeel kleine appartementen in de verkoopcijfers is bereikt, loopt het drukkende effect uit de mediane transactieprijs.
Als dat gebeurt, zullen we het kwartaal daarop plots een sterke stijging van de mediane transactieprijzen zien. Rara hoe zou dat nou komen…
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten en vastgoed. Hij is Econometrist en heeft een achtergrond bij ING.
