Investeerders in hypotheken stellen steeds vaker eisen aan de duurzaamheid van de onderliggende woningen. Het bekende energielabel is daarbij een veelgebruikte graadmeter. Ook andere criteria zoals CO2-uitstoot, energieverbruik, de financiële gezondheid van de huizenbezitter en klimaatrisico’s spelen echter een rol. “Staar je niet blind op het energielabel van een woning alleen, duurzaamheid is veel breder”, stellen hypotheekfondsmanager Egbert Buitink en ESG-officer Patricia Alblas van Achmea Mortgages.

De verduurzaming van woningen speelt een belangrijke rol in de energietransitie die nodig is om de opwarming van onze aarde tegen te gaan. Het energielabel geeft de energiezuinigheid van een woning aan en is daarmee een belangrijk instrument om de duurzaamheid van een woning en daarmee de hypotheek te bepalen. Veel institutionele beleggers hechten waarde aan een hypothekenportefeuille met een hoog percentage aan A- of B-labels, om invulling aan hun duurzaamheidsbeleid te geven.

De hypotheekportefeuilles van Achmea bestaan voor tussen de 19 en 24% uit label A; de hoogste klasse. Label B zit tussen de 13 en 18%. Label C is % de grootste categorie met tussen 27-33%.

Hypotheekfondsmanager Buitink: “Natuurlijk zien we graag dat het percentage A en B groeit, maar we mikken niet op portefeuilles met alleen de hoogste labels. We willen zo dicht mogelijk bij een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkt blijven. Je wilt immers ook huizenbezitters met een laag energielabel kunnen financieren en helpen verduurzamen. Je bereikt op die manier tastbare impact. Die insteek valt ook bij onze investeerders in goede aarde.”

Er is meer dan alleen het energielabel
Achmea Mortgages biedt hypotheken onder drie labels: Syntrus Achmea Hypotheek, Centraal Beheer Leef Hypotheek en Attens Hypotheek. “Elk label trekt verschillende groepen investeerders met uiteenlopende wensen, wat leidt tot verschillende keuzes op verduurzamingsgebied,” legt Buitink uit. “Deze diversiteit biedt ons de mogelijkheid om innovatieve verduurzamingsmaatregelen die bij het ene merk succesvol zijn ingezet, ook bij de andere merken toe te kunnen passen, eventueel in een iets aangepaste vorm.”

Het energielabel een belangrijke maar geen zaligmakende factor. Een belangrijke uitdaging is dat het label niet altijd de meest actuele informatie over de energieprestatie van woningen weergeeft, legt ESG-officer Alblas uit. “Labels zijn vaak verouderd; een huis dat nu als label C geregistreerd staat, kan inmiddels dubbel glas en zonnepanelen hebben. Dit maakt het lastig om volledig op deze data te varen.”

Een tweede relativering van het energielabel is dat het investeerders niet alle informatie geeft. Een label zegt bijvoorbeeld weinig over hoe duurzaam een huishouden is. Alblas: “Er zijn mensen met een F-label die in de winter met een deken op schoot gaan zitten en de verwarming bijna niet aanzetten. En er zijn mensen met een A-label die met zijn zessen in één huis wonen en het niet zo nauw nemen met hun energieverbruik.” Haar boodschap: achter het energielabel zitten veel meer factoren die het succes van de energietransitie bepalen of die voor investeerders van belang zijn.

Om die reden hebben investeerders meer informatie nodig dan de labelverdeling van een hypotheekportefeuille, stelt Buitink. “Denk bijvoorbeeld aan de CO2-uitstoot van de woning, in welke mate huizenbezitters verduurzaming meegefinancierd hebben, klimaatrisico’s, maar ook de financiële situatie van de huizenbezitters. Zo probeer je een totaalverhaal te schetsen voor investeerders.”

Heb oog voor de S in ESG
Zowel Buitink en Alblas hameren op het belang van sociale aspecten; de S in ESG. Buitink: “Je ziet nu zelfs dat enkele hypotheekaanbieders geen woningen met een laag label meer willen financieren, maar zo staan wij er dus niet in. Mensen mogen niet buiten de boot vallen bij de energietransitie. Het is wel belangrijk dat de huizenbezitter een plan heeft om het energielabel te verbeteren. Voor duurzame investeringen bieden we daarom een rentekorting aan, op een zogeheten Groen Leningdeel binnen de hypotheek.”

Alblas vult aan: “Onze impact-ambitie zit vooral op het niveau van individuele huishoudens, daar willen we verduurzaming zien. Vervolgens duurt het een tijd voordat je dat echt in percentages van een hele hypothekenportefeuille terugziet.”

Oog hebben voor de S in ESG betekent ook een proactieve, sociale houding aannemen als mensen in betalingsproblemen komen. “We gaan best ver in de begeleiding. Daarmee voorkom je een gedwongen verkoop, waar niemand iets mee opschiet. We zorgen ook echt dat mensen perspectief krijgen, niet meer terugvallen en met financiële coaching in een structureel gezondere situatie komen”, aldus Alblas.

Los van het Groen Leningdeel, krijgen klanten van alle labels bovendien steun bij de daadwerkelijke verduurzaming van de woning, onder meer via de online ‘Klimaatwinkel’ van Centraal Beheer. Deze geeft informatie over verduurzaming en klimaat, en klanten vinden er ook daadwerkelijk producten, diensten en direct een geschikte leverancier daarvoor. Alles met één druk op de spreekwoordelijke knop. Klanten kunnen hierbij een gratis voucher van 500 euro inzetten.

Klimaat is steeds belangrijker
Ook de aandacht voor de invloed van klimaat op woningen neemt toe. Alblas: “We willen komend jaar ook starten met meer onderzoek bij huizenbezitters naar hun informatiebehoefte over klimaatrisico’s. Daarbij experimenteren we met het verstrekken van algemene informatie over de klimaatrisico’s over een woning bij aankoop. Geen klimaatrapportcijfer, maar wel algemene kenmerken zoals wanneer en waar de woning gebouwd is, binnendijks of buitendijks. Is er bijvoorbeeld kans op paalrot? Dit is een belangrijke eerste stap.”

Bij dit thema profiteert het hypotheekbedrijf van de kruisbestuiving met de verzekeringstak van Achmea, stelt Alblas: “Ze hebben daar onder andere veel ervaring met klimaatrisico’s. Die ervaring en kennis kunnen we ook goed gebruiken en inzetten voor de hypotheekportefeuille. Huizenbezitters weten dan beter waar ze aan toe zijn. Ook investeerders vragen vaker specifiek om inzicht in klimaatrisico’s. Zeker in Nederland waar heel wat huizen dicht bij een rivier staan, of ver onder de zeespiegel liggen.” 

In dit drieluik schrijft Investment Officer een reeks artikelen over investeren in hypotheken. In het eerste artikel binnen de reeks legt directeur Hikmet Sevdican uit waarom Achmea Mortgages belangen samenbrengt met de huizenbezitter en investeerder.