We wonen met steeds minder mensen in een woning. Dat is goed nieuws voor wie van privacy en rust houdt, maar slecht nieuws voor de woningmarkt.
Met een tekort van 400.000 woningen wordt er, in de hunkering naar panklare oplossingen, dikwijls en met enige weemoed gerefereerd aan het oude ministerie van VROM. Het in 2010 met veel aplomb opgeheven ministerie had in de periode 1995 tot 2005 onder de vlag van de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordering (Extra), beter bekend onder Vinex, toch zo’n 700.000 woningen aan de voorraad weten toe te voegen. Minder bekend is het feit dat er de tien jaar daarop, tussen 2005 en 2015, praktisch evenveel woningen zijn toegevoegd aan de voorraad.
De tentoongespreide daadkracht van het geliefde ministerie van VROM lijkt daarmee vooral te appelleren aan een gevoel van “vroeger was alles beter”. Wie daadwerkelijk geïnteresseerd is in een duiding van het huidige woningtekort, kan zich beter toeleggen op de constatering dat “vroeger alles anders was”.
In 1995 woonden wij gemiddeld met 2,47 mensen in een woning. In 2024 wonen we met nog maar 2,19 mensen in diezelfde woning. Hoewel deze daling van slechts 11 procent ogenschijnlijk meevalt, is juist dit de verklaring van ons woningentekort. We wonen simpelweg met te weinig mensen in onze huizen.
De vergrijzing resulteert in meer één- en tweepersoons huishoudens. Een groter deel van de volwassenen is alleenstaand en gezinnen hebben gemiddeld genomen minder kinderen dan dertig jaar geleden. Al deze (sociaal-)demografische factoren zorgen ervoor dat we statistisch gezien per inwoner meer woningen nodig hebben.
Anders gesteld: zouden wij vandaag nog steeds met gemiddeld 2,47 mensen in onze woningen wonen, dan hadden wij 20,3 miljoen inwoners kunnen huisvesten. Plaats dit getal naast ons huidig inwonersaantal van 17,9 miljoen en ziedaar: het woningentekort is verdwenen.
Tussen 1995 en 2024 is het aandeel eenpersoonshuishoudens gestegen van 13,9 procent naar 18,9 procent van het totaal aantal huishoudens. Merk op dat deze relatieve toename bovenop een absolute toename van ons inwonersaantal komt. Deze relatieve toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens van 5 procentpunt staat gelijk aan 412.000 woningen. Tegen de vergrijzing en individualisering valt nauwelijks op te bouwen.
Met bovenstaande cijfers in gedachten is de huisvesting van onze ouderen de sleutel naar een algehele ontspanning van de woningmarkt. Stimuleer als overheid dat ouderen gaan samenwonen. Wie nu als alleenstaande AOW-gerechtigde besluit om samen te gaan wonen met een goede vriend of vriendin, ziet zijn of haar AOW-uitkering met bijna de helft gekort worden. De meeste ouderen zullen overigens gewoon een eigen woning willen houden. Stimuleer voor deze groep de bouw van verzorgingstehuizen en servicecomplexen.
De huidige gereguleerde huurprijzen verhouden zich slecht tot grond- en bouwprijzen. De sommetjes voor de realisatie van dit soort complexen rekenen nu niet rond voor investeerders. Het dereguleren van huurprijzen voor seniorenwoningen zou zomaar eens tot de bouwspurt kunnen leiden waar de markt al jaren op wacht.
We lezen regelmatig over een toenemende eenzaamheid onder onze inwoners. Hier moet de linkerhand de rechter toch kunnen wassen, als we weer met meer mensen in een huis gaan wonen? Dan kunnen we alsnog gehoor geven aan onze weemoed en terug naar hoe het vroeger was.
*Alle genoemde en geraadpleegde cijfers komen of volgen uit de database van het CBS.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten en vastgoed. Hij is Econometrist en heeft een achtergrond bij ING.
